深圳楼市分析：临近春节 新房供应增多

　　据2016-2021年中国深圳房地产行业市场需求与投资咨询报告，渐近传统春季，为促进销售，各项目营销活动持续开展，新盘访客指数也持续震荡回升，实际成交逐渐向好。新房供应量明显增多，大有年底翘尾的迹象，但是受新政影响，观望情绪浓厚，成交周期拉长，整体销售虽然较前期稍有回升，但目前仍不容乐观。后期春节期间，处于传统销售淡季，新房供应及实际成交将处于低迷状态。

　　2017年初，二手住宅放盘量与访客量均双双回落，但受新房入市项目增多影响，二手成交预期开始回稳，引导价格波动走向平缓。上周深圳中原经理指数与报价指数双双回落，其中深圳中原报价指数回落至荣枯线上，受10月政策影响，市场预期回稳的过程预计会拉长，从目前的情况来看，波动性仍不可避免。

　　【入市项目】3项目入市 供应房源1172套

　　上周有远洋新天地和华盛。西荟城四期两个项目取得预售，共有763套住宅和307套商业获批。上周共有三个项目入市，分别为海枫叶大厦以及刚刚取得预售的远洋新天地和华盛。西荟城四期。其中远洋新天地商业性质公寓集中入市，整体均价相对较高达4.5万/平，外加项目配套的变更，销售不及预期。而华盛。西荟城四期配套虽然由原来宣传的精装转变为毛坯，但相对折扣力度较大，定价较低，取得了比较乐观的销售率。可见，价格是客户决定是否入市的关键因素。目前客户价格抗性高，后期入市项目需注意合理定价。

　　【市场预期】两指数双双回落 预期波动修正

　　2017年第二周，二手住宅放盘与访客量均减少，市场预期明显下滑。

　　据深圳中原研究中心监测显示，上周深圳中原报价指数31.4%，环比下跌3.8%，跌至两周前的水平。从近期来看，深圳中原报价指数处在荣枯线附近高频次小幅度波动，反映出业主报价调整积极性比较高，并且目前随着二手住宅价格进一步回落，报价调整幅度也在收缩。

　　上周深圳中原经理指数45.5%，环比下跌3%，经理人对后市信心稍有减弱，自10月新政后经理指数尚未达到荣枯线水平，目前来看经理人成交信心仍在波动调整。

　　自10月新政调控以来，二手住宅均价普遍下跌3个月，年末跌幅收窄价格有平稳的趋势。未来市场预期将在修正中恢复平稳，价格波动也将被平抑，成交也更趋稳定。

　　图1中原经理指数（CMI）走势图

　　图2中原报价指数（CAI）走势图

　　上周深圳中原报价指数震荡下调，又回落在荣枯线上。报价下调房源占比明显增加，同时调价集中向下调幅度较大的区间。具体来看，上周调价区间在-5%~-1%的房源占比仍然最大，达到4成以上，相比之前变化不大。但比较明显的变化是，价格下调幅度在5%以下的房源占比增加较多，大约增加4.4%。其中主要增加在-10%~-5%区间段，影响了整体的报价水平。

　　从各区来看，上周各区报价又呈现出普跌的态势，除罗湖之外其他区域报价下调幅度均有扩张。扩张幅度最大的属宝安、龙岗和南山，这3区也是前一周报价下调幅度较小的区域，可见报价调整总是呈现波动态势。

　　不过，由于此次政策影响力度较大，未来调整的周期也将会拉长，预期将会在动态中逐步回稳。

　　图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

　　图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

　　根据深圳中原研究中心监测，上周（01.09-01.15）一手住宅成交427套，成交面积约4.0万㎡，环比分别大幅下跌58.6%和64.8%。结束1月首周的集中备案潮，上周备案成交回落至500套以下，鉴于年底开发商营销力度加大，入市量增多，备案成交将出现震荡波动状态。成交均价来看，相对稳定，上周一手住宅成交均价53556元/㎡，环比仅仅下跌2.7%。

　　【一二手成交量价】一手备案量回落 均价维持稳定

　　上周（01.09-01.15）二手住宅共成交965套，成交面积约为9.3万㎡（前期1月4号数据未监测到），环比分别上升88.1%和103.5%。备案成交量处于今年来的低位，但短期内随着市场盘整以及市场预期不断修正会有一定起色。成交均价为52240元/㎡，保持平稳。

　　一手成交项目TOP10

　　【后市预测】工行2017年完善房地产信贷政策 楼市预期回稳周期拉长

　　1月12日，在银监会例会上，工商银行副行长胡浩表示，目前工行信贷资金的投放总量保持合理、使用效率不断提高、投向结构持续优化。未来工商银行在房地产的相关政策，在房地产开发贷款上，原则是按照贯彻落实国家的有关房地产宏观调控的要求，其中包含禁止向高价拿地及过度融资的开发商提供贷款等内容。要坚持完善信贷政策、加强对房地产市场的研究以及合理把握信贷投放，未来房地产市场有望进一步平稳发展。

　　上周楼市热度持续，新房共三项目入市，供应房源较多，从市场表现来看，客户价格抗性较高，后期入市项目需注意合理定价。上周深圳中原经理指数与报价指数双双回落，近期来看两指数仍在波动调整，市场预期也在持续修正。不过，预计短期内随着春节假期到来，楼市成交将更趋冷淡，预期回升难度较大。

　　附表：深圳各片区跌幅排行榜

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