在房地产行业进入深层调控时期，房地产商纷纷把眼光投射到新兴的养老地产。目前中国处于人口结构老龄化加剧时期，老龄人口多、增长速度快，《中国老龄事业发展报告》指出，截至2012年底，中国老年人口数量达到1.94亿，占总人口的14.3%。在未来二十年间，中国的老年人口增长速度将维持在每年900万左右，养老地产需求将迎来蓬勃发展期。
目前我国的房地产行业相对成熟，已经形成了自己的价值链条，“投资规划-土地获取-规划设计-施工管理-营销管理-物业管理”这六个环节。主要涉及三方利益：投资方、开发方与运营方。养老地产作为房地产行业的细分行业，其价值链条自然也包括这六个环节。但养老地产也有其特殊性。中国养老地产伴随着中国人口老龄化的进程，经历了敬老院、老年公寓的市场培育阶段，目前处于起步的初期阶段。从原来的政府统一管理的敬老院，到事业与产业相结合的老年公寓，再到目前兴起的养老地产。在养老地产这一块，国家政府应该起怎样的作用，它的角色定位目前还不清晰，但是有一点是肯定的，面对越来越严峻的老龄化问题，政府肯定希望借助社会和企业的力量来弥补政府对养老事业投入的不足，缓解社会上养老服务设施和养老机构建设严重滞后、难以满足老百姓养老需求日益增长的矛盾。因此政府和社会对养老地产的支持是必然的。但是怎么支持还没有明确的表示，还处于探索中。
2016-2021年养老地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告表明，养老地产，虽说是地产，但其核心竞争力是在“养老”，即为老年人提供一体化的养老配套服务，因此其价值链条中必然要包括养老服务管理。但是目前来看，好多房企没有意识到这一点，按照房地产套路运作，挂羊头卖狗肉现象很多，都试图在“养老地产”分一杯羹。众达朴信高级合伙人王伯岩对此表示，“目前涉足养老房产的企业，鱼龙混杂。有目前在国家对其他地产行业的宏观调控严苛时转向养老地产做缓冲的，有借着养老地产的名义搞销售的，有几年之内想从养老地产盈利的。这些企业都不是真正在做养老地产，也终将被行业淘汰。养老地产有’养老’的独特性、准公益性质，它的开发周期较长，服务性强，资金回笼速度慢，想要速战速决是不可能的。”当然也有不少企业意识到了这一点，正在积极探索。目前情况来看，从主导方看有三种探索方式，一个是投资方，其优势是资金充足;一个是开发方，其优势是成熟的地产开发能力;一个是运营方，其优势是拥有养老地产方面充足的管理经验，这一块主要是国外的公司。现对2016年我国养老地产行业竞争格局分析。
虽然养老地产吸引了众多企业的加入，但是竞争者在规模和能力方面并不均衡。目前养老地产主要有以下几个项目：
1、保险机构或政府推出的养老项目，如养老社区或公租房。泰康人寿，我国人寿等保险企业也争先投身养老地产，据统计，截止2012年底，保险企业在养老地产领域的投资已超过500亿元[4]。保险企业参与投资不动产需要满足资本金、盈利、人员等方面的要求，获得投资“养老社区”资质的保险企业比较少，目前仅有泰康人寿、我国人寿、我国平安、合众人寿、新华保险、太平洋保险六家。2010年，泰康人寿作为保险企业的首个试点，在北京成立泰康之家养老投资公司。2012年首个老年公租房以朝阳区常营为试点，若试点成功，未来新建的大型居住小区将可能逐步修建公租房形式的老年公寓，成为社区养老的重要补充。
2、开发商推出的养老地产项目。万科，保利、华润等地产公司先后专门成立了养老产业的研究团队，传统房地产企业纷纷进入养老地产行业。2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。保利则重点研究养老地产未来发展前景。
3、医疗机构推出的养老服务项目。医疗改革将带来商机，其中包括养老险、公立医院改革等环节。2011年，中信医疗整合中信集团内部医疗产业链的一级子公司，下辖医疗管理、健康管理、医药和养老四大板块，旗下有7家子公司和3家专科医院，打造了一条完整的产业链。
现有企业间的竞争是比较激烈的，但是养老社区一般采用出租模式，但一般租金比商业地产低，而且不可以像住宅项目一样通过所有权的转移迅速回笼资金，养老地产的投资需要10年以上时间。而且目前在我国，入住上海的太平养老社区需缴纳保费233万元，入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费133万元[2]。如此高昂的养老收费注定养老地产只是极少部分高收入人群的消费专利，在目前的收入水平下想要规模化发展肯定很难，而能实现盈利的大型养老地产项目更是没有，这对开发商的要求就比较高。从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅8 %～10 %的回报率，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战[2]。总而言之，众多竞争者中还是经济实力比较雄厚的大企业比较有优势。
在土地供应上，政府依然强势，没有替代品。但是在2013年初，北京市率先把养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划。这预示着养老院的用地保证，将通过未来每年的国有建设用地供应计划来保证，也预示着供应商的讨价还价能力的增强。中间服务商(如咨询公司，设计公司)规模小，专业服务少，讨价还价能力中下游供应商(如建筑商和原料商)实力相对弱，真正的话语权在开发商手中。
养老地产的市场供给方面，伴随着人口老龄化进程的加快以及近几年我国房地产调控政策的出台，很多大型的房地产开发商都在寻找新的开发市场，在政府完善老龄产业的发展政策以及出台养老保障措施的过程中，企业资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市场，如2010年底，以万科为首的大型房地产企业进行了养老地产项目的开发，主要以开发高端养老地产项目为主，创新了商业养老地产的开发模式，完善了养老地产市场的产品结构。由于养老地产的消费人群的收入差异与养老观念的差异，当前我国的养老地产市场的总体状况是发展不成熟，其主要原因就在于养老地产虽然有很大的潜在需求量，但是有效需求不足。
养老地产的买主很多，以致于每一个单个买主都不可能成为供方的重要客户。供方竞争者众多且都实力较强，购买者的选择比较多。供方能够方便地实行前向联合或一体化，而买主难以进行后向联合或一体化。因此总体而言，供应商讨价还价能力中等。
我国当前的养老地产市场需求类型主要是以自主型需求、改善型需求为主，投资投机型需求为辅。自主型与改善型需求是普通的老年消费人群为了满足或者改善养老居住需求，通过购买或租赁等方式购买养老地产产品;投资投机型需求指的是经济状况较好的中老年消费人群把养老地产当作投资产品，充分利用其保值增值的特性，在价格上涨时出售或出租以获得差额利润和租金收入。
养老地产的购买者总数是很大的，主要有退休老人，成年且有经济实力的子女，炒房团，政府采购等。其中退休老人是主要的购买群体，但是大部分老年人消费能力有限，还要应对持续上升的房价， 而且房子是有差异性的产品，如房屋的地段，楼层位置等方面的差异都会导致不同的讨价还价能力，经济实力较强的老年人所占的比例并不大，老年人在购买养老地产的时候可能会更谨慎，要求更高，讨价还价能力较弱。对于炒房团这类的购买者，养老地产可租，可持，具有一定的炒房价值，他们的讨价还价能力也较弱。而且，购买者没有能力实现后向一体化，而卖主可能实现后向一体化，这也削弱了购买商的讨价还价能力。因此总体而言，购买商的讨价还价的能力较弱。
替代产品决定了行业中谋取利润的定价上限，养老地产的最大替代产品是居家养老，这是目前我国城乡最主要的养老模式，且在一定时期内依然占据主导地位。现有的养老模式已不能满足老年人的需求。大部分养老机构都只是配备了基本的设施，远不能适应目前我国老龄化社会的需求。目前我国主要的养老模式有居家养老、养老院养老、老年公寓养老、以房养老等模式。
1、居家养老。即老年人在自己或儿女的居所养老。传统的住宅社区，在设计时基本都没有考虑到老年人的需求，配备设施是极不完善的。而且我国现在“四二一”型家庭已经成为社会的主要形态，且大多子女都是双职工，生活负担重，基本没有多余的时间与精力照料父母的生活，而独居老人的家庭养老功能已逐渐减弱，居家养老越来越不适应社会的发展。
2、养老院养老。这种模式属于自助式养老。目前,我国的养老院、敬老院以孤寡老人养老为主,带有政府、社会福利性,居住环境不完善、生活设施不齐全、专业护理水准欠缺,大部分老年人都不愿意去居住。而且，对大多数老年人来说，住进养老院好像是被子女抛弃一样，他们在情感上是不愿意接受的。因此目前养老院、敬老养老,主要是一些孤寡老人。
3、以房养老。以房养老是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。以房养老涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理等多个领域，尽管在一些发达国家推行多年，但在我国还是新生事物，可作为家庭养老、社会养老之外的一种辅助养老方式，还不适宜做主流方式。
4、养老地产。养老地产是在人口老龄化的背景下，由房地产企业或者相关的社会机构开发的专门为老年人提供居住、休养、医疗护理等服务的老年住宅产品。养老地产能够根据老年人的心理及生理特点建造，并能够满足老年人的各方面需求，为老年人创造舒适的晚年生活。养老地产主要的基本形式：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产等。
而我国目前在部分城市出现的老年公寓,大多是房地产泡沫时滞销的商品房改建而成的,且大多地处偏僻。大部分养老社区服务中心也多数是由托儿所、敬老院、职工之家等改造而成，这些养老产品并没有经过养老方面的规划定位,规模小且配套设施不完善,缺乏老年人需要的医疗设备，不能满足老年人日益增长的物质文化需求，也没有专门的服务团队来负责社区服务中心的日常运营，多为私人经营，但是收费却不低。我国的养老产业还处于探索阶段，还有很大的发展空间。
中国青年报社会调查中心通过题客调查网和民意中国网，对14608人进行的调查显示，87.6 %的人希望父母住进养老地产。74.4 %的人认为，医疗护理服务是未来养老地产能够持续生存的关键所在。受访者来自全国31个省(自治区、直辖市)，90后占12.9 %，80后占51.8 %，70后占24.9 %。由此可知，养老地产有很广阔的市场前景。
综上所述，对于养老地产来说，替代品的威胁并不是很大。
潜在进入者的威胁状况取决于行业竞争壁垒和原有企业的反击程度。目前影响进入养老地产的难易程度的因素主要有规模经济、产品差异、资金需求、转换成本、国家政策等几个方面。
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