2016年我国养老地产行业市场现状分析

　　中国更多的老年人须居家养老，这是文化背景使然，也是客观现实使然。老龄化社会到来，对中国社会基层治理体系提出了更高要求，这意味着社区自治更多将依靠社工组织来管理。现对2016年我国养老地产行业市场现状分析。到2020年，中国需要145万社会工作者，目前仅仅有50万左右，还有将近95万的人才缺口。而当下的情况则是，中国每年只有3万多毕业生，且这些毕业生大部分并不从事本行业。

　　90%的老年人居家养老，将催生巨大的居家照顾和家政服务市场，需要有社区服务跟上来，无论是送上门的居家护理也好，还是在社区的公共空间内享受日间照料服务，专业的社工机构和社工人才，将是主要的支撑力量。

　　专业人才必然需要一个培育的过程，政府要设定一些条件，让人觉得进入养老产业有就业机会，且不卑微。要给社会工作者一种应有的地位和荣光，以及相匹配的体面的收入，让更多的人参与到这个产业中来。而且，随着时间的推移，养老服务还需要接续进行。对于任何一个长者，一定会经历60多岁在家，70多岁接受社区服务，80多岁走向专业的养老机构，这是不可抗拒的一个过程，其间伴随服务模式的重新构建。

　　在这样一个模式下，社区始终是中国养老产业的主战场，无论是政府投入还是鼓励社会资本进入，一定是要向社区倾斜的。巨大的需求与巨大的缺口，使养老产业具有巨大的市场容量，刺激养老服务产业的体量倍增。

　　养老地产行业市场调查分析报告表明目前现状并不乐观，这个市场的发育还存在不可忽略的结构性矛盾。中国老年产业协会副会长、专家委员会主任张恺悌分析认为，巨大的总需求下，中国的大量养老床位却处在闲置状态，空置率据统计达到48%，而实际情况可能远超这个数字。

　　养老产业看上去很美，它是体量和需求巨大的产业，却并非暴利行业。张恺悌说，当下的养老服务始终在微利运行，甚至赔本也赚不来吆喝。以北京的养老市场为例，大量床位空置的同时，一些公立养老院却是爆满，排队等候床位的动辄几百人。因为这些养老院享受国家补贴，服务设施齐全而床位费便宜，所以一床难求。

　　而一些民营的养老机构，如果配套完善的医疗和护理服务，运营成本就会居高不下，很难得到老年人的青睐。如果降低服务水准，只满足基本的生活服务，则很难称其为合格的养老机构。如果没有补贴，民营企业提供公立养老机构同样的环境和服务，则必然会赔本，这就是中国养老机构面临的突出问题。

　　张恺悌曾参与中国养老产业的顶层设计，在几年前，以问题为导向，解决养老床位短缺曾经是一个时期的指导方向。但显然，单纯满足床位的增长，遭遇了市场寒流，养老市场如何健康有序推进，又进入了反思和总结的阶段。

　　前不久，上海市公布了养老产业十三五规划，明确了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的发展方向。以此为标志可以探查养老模式顶层设计的曲折反复，社会化养老机构的角色，从补充到支撑，现在从支撑变为补充。在一些政策文件中，究竟是支撑?还是补充?至今仍语焉不详。

　　遗憾的是，十二五期间，一些地方政府为了抓住养老产业转瞬即逝的风口，出台了一些非理性的支持政策，在土地出让和金融政策上给予了大力扶持，在极大刺激养老地产的同时，也催生了一些泡沫。

　　“养老产业无疑是一个大蛋糕，但要看这个蛋糕是不是做成了?”张恺悌认为，养老产业仍处在做蛋糕的过程中，分蛋糕的时候还远没有到来。在这个漫长的培育期，养老市场必须有社会资本进入，要让他们进得来，还得留得住。

　　虽然养老地产相关项目超百个，但绝大多数是面向高端人群，中低阶层养老需求遇冷。据悉，不少养老地产项目每月价格动辄上万，中低阶层显然难以承担。

　　之所以会出现养老地产高端化，一是由于高端化更利于企业实现盈利，二是当前国内养老模式的主流仍是居家养老。

　　养老地产涉及配套较多，包括餐饮、娱乐、养生、保健、医疗等内容，带来的成本是可以想象的。同时，还难以享受到土地、金融、税收等优惠政策。对以盈利为目的的企业来说，只好选择满足高端人群的养老需求，以保证项目不亏损。

　　养老理念的落后，是国内居家养老占据主流的原因之一。这对养老地产来说无疑是一大利空，导致许多养老公寓入住率不高，不少项目因此陷入亏损。

　　从这点来看，养老地产仍然处于发展初期。在老龄化并未加剧以及缺乏政策保障前，市场对养老地产的需求量可能并不大。即便是高端市场，恐怕也不会有大的增长。

　　但养老地产的前景是无疑的，其潜力要得以充分释放，还需要政府、企业、市场的共同作用。当前房企、险资更多的是试水之意，也是造成与市场主体需求不符的重要原因。

　　未来，养老地产企业要满足层次不同的老年人需求，开发综合性住宅养老地产产品，即以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，如此才能推动养老地产发展壮大，才能从中受益。

更多养老地产行业研究分析，详见中国报告大厅《养老地产行业报告汇总》。这里汇聚海量专业资料，深度剖析各行业发展态势与趋势，为您的决策提供坚实依据。

更多详细的行业数据尽在【数据库】，涵盖了宏观数据、产量数据、进出口数据、价格数据及上市公司财务数据等各类型数据内容。