2025年土地精选报告报告

  中國報告大廳網訊，隨著4月最後一宗地塊的成功出讓，北京土地市場在「金三銀四」期間交出了一份亮眼的成績單。數據顯示，3月至4月，北京土地成交額達到235.86億元，同比激增176.34%。這一增長不僅反映了房企對優質地塊的激烈爭奪，也凸顯了核心區域土地價值的持續釋放。從通州梨園鎮到海淀樹村，多宗地塊的高溢價成交，標誌著北京土地市場進入了一個新的活躍周期。

  一、通州梨園鎮地塊溢價21.94%成交

  中國報告大廳發布的《十五五土地行業發展研究與產業戰略規劃分析預測報告》指出，4月29日，通州梨園鎮6007地塊經過215輪激烈競價，最終由中鐵建以7.755億元競得，溢價率高達21.94%。該地塊土地面積約1.27萬平方米，規劃建築規模約2.17萬平方米，位於東六環內，地理位置優越，周邊生活配套齊全。值得注意的是，該地塊的出讓文件中明確要求推廣新建住宅街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。這一規劃旨在推動建設開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區，提升城市通透性和微循環能力。

  街區制的推廣被視為「好房子」標準在社區規劃層面的創新探索。通過打破傳統封閉式大院模式，形成小尺度街區單元，不僅增強了社區互動性，還優化了城市支路空間配置，減少了低效用地。這種開放式社區形態更符合現代居住需求，為業主提供了更多的共享公共空間，提升了生活娛樂體驗。

  二、購房需求轉變驅動產品升級

  「好房子」政策的出台，為房企在打造產品上提供了更多的可能性，直接增加了房企的信心，帶動了房企拿地的積極性。3月18日及4月8日成功出讓的海淀樹村、通州八里橋兩宗地塊均呈現激烈競拍態勢。其中，海淀樹村地塊吸引10家房企報名，經265輪鏖戰後由中海以75.02億元、溢價率27.93%競得；通州八里橋地塊則吸引招商蛇口、綠城中國、中海3家房企獨立參拍及中國金茂+東亞新華聯合體競價，線下競價環節歷經150餘輪舉牌，最終招商蛇口以27.082億元、溢價率16.28%突圍。

  購房者從「有得住」到「住得好」的需求轉變，與「好房子」政策相符合，進一步推動房企打造優質房源。優質地塊具備高利潤兌現潛力，契合開發商對高利潤、短周期的需求，尤其在限價政策寬鬆背景下，項目溢價空間顯著提升。北京樓市結構性回暖，高端改善需求持續釋放，「好房子」產品去化速率與價格標杆效應遠超普通住宅，進一步強化了房企對優質地塊的拿地意願。

  三、土地市場開啟新周期

  「金三銀四」作為房地產行業傳統銷售旺季，北京土地市場呈現量價齊升態勢。2025年3—4月，北京土地成交額約235.86億元，相比2024年同期約85.35億元，增長176.34%，市場活躍度顯著提升。這一增長背後，既有房企對優質地塊的激烈爭奪，也反映出核心區域的土地價值。

  4月28日，北京年內首宗百億級地塊——朝陽平房鄉、孫河組團組合地塊成功出讓。該地塊採用「宅地+商業」組合供應模式，由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發聯合體以126億元摘得。與此同時，北京核心區域海淀區的土地供應節奏明顯加快。截至4月末，海淀區已成功出讓3宗住宅用地，另有3宗已知地塊計劃年內出讓。

  從海淀歷年土地供應量來看，呈現區域土地市場集中放量態勢。具體來看，2022—2024年北京海淀區域出讓的地塊分別為3宗、2宗、5宗。自2024年起，北京持續加大優質地塊的供應量，房企更聚焦於同時滿足三大核心要素的地塊：區域市場邏輯清晰且客戶基礎穩固，項目周轉效率高且去化周期可控，土地總價門檻適中且資金占用壓力可控。此類地塊因兼具安全邊際與收益預期，成為房企競相爭奪的焦點。

  總結

  北京土地市場在「金三銀四」期間的表現，不僅反映了房企對優質地塊的激烈爭奪，也凸顯了核心區域土地價值的持續釋放。從通州梨園鎮到海淀樹村，多宗地塊的高溢價成交，標誌著北京土地市場進入了一個新的活躍周期。隨著「好房子」政策的深入推進，購房需求的轉變以及土地供應節奏的加快，北京土地市場的高熱度行情有望延續。

  中國報告大廳網訊，——基於2024年前兩月土地成交數據的觀察

  開年以來，全國多個核心城市的土地市場顯著升溫，杭州、北京等熱點城市頻現高溢價地塊，部分區域溢價率突破20%，甚至達到87.5%。與此同時，房地產銷售端同步改善，新建商品房銷售額同比降幅收窄超14個百分點，市場需求釋放與土地熱度形成共振。這一現象折射出當前土地市場結構性分化加劇，核心資源向優質地塊和高能級城市集中，也為未來三年的土地投資方向提供重要參考。

  一、核心城市土地高溢價成交頻現 今年前兩月市場顯回暖跡象

  2024年開年以來，杭州、上海等城市土地市場熱度攀升。3月18日杭州市第五次土拍中，2宗宅地分別以9.09%和24.07%的溢價率成交；同日北京市海淀區一宗地塊更是以27.93%的溢價率成交。數據顯示，杭州年內16宗土地中有12宗溢價成交，其中多宗溢價超40%，上海兩次土拍出讓的5宗宅地全部實現溢價。鄭州金水區某住宅地塊更是在255輪競價後以87.5%的高溢價率成交，成為近期市場焦點。

  二、優質土地供給優化推動房企投資聚焦

  核心城市土地市場升溫的核心驅動力在於供需兩端的良性互動。一方面，地方政府主動調整供地策略，通過提升出讓地塊品質（如配套完善的核心區域用地）吸引企業參與；另一方面，房企在資金壓力下選擇性布局高能級城市核心板塊，形成對優質土地資源的競爭溢價。這種「雙向優化」機制使得一線城市及強二線城市土地成交規模同比擴大，同時帶動市場預期改善。

  三、土地市場分化加劇 需求端改善支撐長期預期

  當前土地市場的熱度呈現顯著的結構性特徵：杭州、上海等城市核心區地塊溢價率普遍超過20%，而三四線城市流拍現象仍存。這種分化的背後是市場需求面的修復差異——國家統計局數據顯示，前兩月40個重點城市新房銷售面積和金額同比轉正增長1.3%和7.1%，房價預期穩定指數達71.8%，購房者信心回升直接支撐了房企對核心地塊的投資意願。

  總結來看，2025年土地投資需重點關注「核心非核心」的市場分化趨勢。高能級城市優質土地將成為企業競爭焦點，其溢價率或持續高位運行；而低能級城市的土地市場則面臨去庫存壓力。隨著政策端繼續優化供給結構和需求刺激，土地市場的回暖效應有望從核心區域向具備「強購買力+低庫存」特徵的外圍板塊擴散，形成新一輪投資循環。房企需在精準研判區域價值基礎上，把握結構性機會以應對未來三年的土地市場競爭格局。

　　據國土部網站消息，日前，國土資源部發布了2016年國土資源主要統計數據。數據顯示，去年第四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3826元/平方米、6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。價格環比增長率分別為1.43%、0.96%、2.18%和0.64%，同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。

　　日前，國土資源部發布了2016年國土資源主要統計數據，數據顯示，2016年全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比略降2.9%;主要監測城市綜合地價低速溫和上行。

　　2016-2021年中國城市土地行業市場需求與投資諮詢報告數據顯示，2016年，全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比下降2.9%。其中，工礦倉儲用地12.08萬公頃，同比下降3.2%;房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%;基礎設施等用地28.97萬公頃，同比增長0.2%。

　　全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%;合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。

　　主要監測城市地價情況方面，2016年第四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3826元/平方米、6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。價格環比增長率分別為1.43%、0.96%、2.18%和0.64%，同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。