2015年北京豪宅市场分析：市场两极分化明显

　　豪宅是指比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。下文是对2015年北京豪宅市场分析。

　　继上海某楼王最高单价达到38万元/平方米、深圳首度出现单价20万元以上项目之后，北京顶级豪宅定价何时迈入20万，成为近期业内热议的话题。

　　“北京四环以里或者顶豪项目中，在2015年出现单价破20万的房源，基本没悬念。”业内人士坦言，北京房价环环递进，顶豪价格的天花板已经打开。以位于西三环的西宸原著为例，凭借难以复制的核心地段和稀缺的别墅物业，在亮相之初便被预测其售价最高能达到20万。

　　豪宅市场井喷入市

　　2015年，多家品牌房企火拼豪宅产品成为市场的一大看点。据亚豪机构统计数据显示，2015年，将有包括西宸原著、中赫万柳书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的近20个豪宅项目入市，未来售价均将超过10万元/平米。

　　在豪宅项目扎堆入市的情况下，豪宅市场的成交也日益活跃。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的总价5000万元以上的物业达到了104套，创造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。

　　“随着豪宅项目不断增多，2015年北京豪宅市场将会出现一定程度的竞争。对于顶级豪宅而言，地段和产品两个元素都不能少。”西宸原著营销负责人李昂认为，从实际的高端客户接触情况来看，购房者对内城别墅的需求十分强烈。

　　市场两极分化明显

　　伴随着豪宅市场的集中入市，市场格局也逐渐发生了变化，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。“近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5 宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟预计，今年北京四环内的新房房价已普遍迈入“8万门槛”。

　　在这种情况下，北京单价超过8万元/平米以上的新盘会越来越多。而由于这些地块都在政府要求下配建一定公共建设，如公租房或自住型商品房、商场等，高端住宅项目的纯粹性会越来越低，这给房企打造高端项目设置了很大考验。最新豪宅市场信息请查阅中国报告大厅发布的《2015-2020年中国豪宅产业市场运行暨产业发展趋势研究报告》。

　　“能在北京四环寻觅一处居所，已是一件极其奢侈的事，更别说在三环内购置一套别墅。”北京龙湖营销总监李亮认为，此次龙湖推出的别墅西宸原著位于西三环区域，相比于城市公寓，别墅产品非常复杂，其稀缺价值更加突出。从市场发展来看，2015年是高端市场分化的一年。高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

　　两大因素成“20万顶豪”标配

　　实际上，北京豪宅市场已经细分为了高端豪宅与顶级豪宅。北京今年热销的多数豪宅单价在5万元左右，属于高端豪宅。而备受买家关注的另外一类顶级豪宅，单价则都在10万元以上，甚至在今年有望达到20万。

　　目前，市场上什么样的产品有望能率先达到“20万顶豪”的标准，至少具备以下两个特征。首先，地段价值是顶豪的基础所在，因为城市核心区豪宅项目占据着顶级生活资源和品质优势，越是靠近城市核心区的产品，越能受到金字塔顶层的置业者的青睐。其次，产品的业态属性是顶豪的差异化价值，相对城市公寓豪宅容易复制的属性，内城别墅的业态更为稀缺。

　　“北京2006年到现在，三环以内的别墅供应量是46套，四环以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”亚豪机构市场总监郭毅表示，核心地段的别墅产品可以称得上是真正的绝版。

　　在2015年即将入市的众多豪宅项目中，位于西三环的西宸原著项目成为北京内城唯一一个真正的别墅缔造项目，“卖一套，少一套”的绝版产品或称为北京市场内城别墅的收官之作。“结合西三环的地块属性，人居圈层与府院文化基因，西宸原著项目在设计上承袭了原著系产品精髓，重新邀请了颐和原著的设计团队来担纲设计，依循恭王府造园理念，打造围合式空间院落，再现“立体四合院”形制。”李昂表示，西宸原著布局“一山二园一脉五巷”，营造王府式花园;而在外立面的选材与细节设计上，则充分吸取西方建筑精华，呈现更具个性更符合客群需求的经典设计。

　　“豪宅市场的分化，不仅体现在豪宅售价之间的价差在加大，而且还体现在豪宅品质的角逐与竞争不断加强，这迫使豪宅项目在设计、智能技术以及文化理念上等方面创新不断升级。”业内人士分析，诸如西宸原著等顶豪项目蕴涵的差异化价值，已经具备了成为“20万顶豪”的基因。

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