2025年深圳商品房市场转型与保障性住房新政实施成效分析

  中国报告大厅网讯，——基于城市更新单元配建比例调整的政策影响

  近年来，深圳商品房市场在供需结构优化、政策调控深化背景下呈现显著变化。随着《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》于2025年6月24日正式实施，城市更新项目中商品房与保障性住房的配建比例调整成为行业焦点。数据显示，新规将直接影响全市1.2万公顷市域范围内符合条件的城市更新地块，预计未来五年内新增超百万平方米保障性住房供应，同时重塑商品房市场格局。

  一、商品房配建新规落地：强制性指标与差异化分区管理

  根据最新政策要求，深圳市拆除重建类城市更新单元需按分类地区标准配建保障性住房。具体而言，一类地区（如核心城区）商品房项目中保障性住房基准配建比例为20%，二类地区（近郊区）为18%，三类地区（外围区域）则降至15%。这一阶梯式政策既体现了中心城区土地资源稀缺性对保障房的倾斜导向，也通过差异化分区管理平衡不同区域开发强度与居住需求。

  二、商品房与保障性住房协同规划：用地移交或同步建设模式

  新规明确要求开发商在城市更新项目中优先选择两种实施路径：一是将保障性住房建筑面积按容积率折算成独立用地无偿移交政府，且该用地面积需不低于3000平方米；二是若无法满足用地条件，则需与商品房同步设计、建设及交付。数据显示，2024年深圳城市更新项目中约有15%的地块因空间限制选择后者模式，预计新规实施后这一比例将提升至30%，进一步强化商品房开发中的保障属性。

  三、商品房配建政策弹性调整：存量项目的过渡性解决方案

  针对2025年前已审批但未动工的城市更新单元，新规设置了灵活调整窗口。若原规划含出售型保障房，则开发商可选择两种路径优化方案：其一将40%面积转为商品房，剩余60%折算用地移交；其二直接将50%出售型保障房转为配租型住房并同步释放部分商品房开发空间。数据显示，截至2025年6月，已有超30个存量项目启动此类调整程序，预计可新增约18万平方米市场化商品房供应。

  总结：

  深圳此次新政通过强制性指标与弹性机制相结合的政策设计，在保持商品房市场活力的同时加速保障房体系建设。未来五年内，全市商品住房供应结构将向"基础保障+品质改善"双轨并行转型，核心城区商品房价格增速或因保障房分流需求而趋于平缓。同时，城市更新项目中土地价值分配规则的变化，也将推动开发商更注重全周期开发能力与社会责任的平衡。这一政策组合既是对中央"房住不炒"要求的深化落实，也为超大城市住房难题提供了可复制的解决方案框架。

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