商品房产业布局

　　9月全市累计销售新建商品房面积19.26万平方米，同比减少9.68%、环比增加54.20%。商品房行业供求价增速均明显放缓，也有越来越多的城市呈现出“成交回落，房价缓增“的发展态势。以下对商品房产业布局分析。

　　2020年1-3月在商品房销售额达到20365亿元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。其中，住宅销售额下降22.8%，办公楼销售额下降36.8%，商业营业用房销售额下降39.8%。

　　商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。现从两大区域发展来分析商品房产业布局。

　　随着广州都市圈与深圳都市圈的加快融合发展，商品房产业布局从房地产市场发展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，将使城市对住房的需求稳步增长，对住房需求总体保持旺盛态势。另一方面，旅游、休闲、文化、娱乐、购物和大健康产业等将迎来更大的发展空间，给休闲文旅地产、度假养生地产、体育健康地产等新型房地产业态注入新动力和发展空间。2020年粤港澳大湾区房地产报告指出随着8月下旬房地产行业融资收紧、多城调控升级，房企已开始加大促销力度以回笼资金，市场观望情绪渐浓。四季度全国整体市场房企的促销战将更为激烈，在全球经济放缓、外部不确定因素增多的大背景下，以投资属性为主的商办市场去化仍将艰难，大力度折扣+高佣转介是常态。

　　商品房产业布局分析指出，粤港澳大湾区第三季度市场保持复苏态势，珠三角9城网签面积同比增长约1成，社会流动性合理充裕、地方政策维稳及企业积极推售是支撑当前市场的三大因素。疫情防控进入常态化之后，不同区域间的“产业实力”差距加大，使得区域市场发展趋势形成更大分化：“库存低位”的深、莞市场热度居前，广、佛市场热点集中在产业动能强劲的中心、近郊及新城区域，其他城市或地区市场成交更须辅以“让利促销”支撑。事实上，目前湾区楼市分化明显：如深圳二手房在调控加码后交易量急速下降，而一二手倒挂的新房继续受到热捧，“日光盘”不断出现;广州的天河、南沙、黄埔楼市在各种利好和因素作用下不断升温;佛山限购区受惠于入市门槛降低量价趋于坚挺，不限购的高明、三水等外围区域却必须靠“以价换量”才能突围。

　　相关部门在自住型商品房上的高效率、真动作，让“夹心层”切实看到了解决住房问题的希望。而从已出让和待出让的配建有自住型商品房的土地位置看，相关部门是按照“全市统筹、区域均衡”的原则布局的。这也将有效平抑各区域普通商品住房的价格。

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