象屿·苏河琹庐入市推商品房 搭载高层与别墅双线布局

  中国报告大厅网讯，象屿地产近期在上海静安区推出全新商品房项目苏河琹庐，以高层公寓与风貌别墅组合入市，引发市场关注。该项目凭借核心地段优势及差异化产品设计，在2024年首季度土地市场中表现亮眼，联动价与开发细节均成为行业焦点。

  一、双线产品布局覆盖多元需求

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国商品房市场专题研究及市场前景预测评估报告》指出，苏河琹庐首批次主推建面约100㎡高层3房共132套，同步规划16套建面190220㎡风貌别墅，形成“高层+合院”双核产品矩阵。公寓与别墅联动价分别定为12.5万元/㎡和18万元/㎡，其中高层产品以紧凑三房设计覆盖改善客群，别墅则瞄准高端市场对稀缺低密形态的需求。

  二、地块成交数据解析开发逻辑

  项目依托象屿于2024年3月15日竞得的静安区中兴社区地块，总价15.53亿元，溢价率10%，楼板价达79779元/㎡。该地块容积率2.67，规划高层建筑高度25层，底层24层设置保障房单元，5层以上为商品房住宅。土地获取条件与产品组合策略直接关联，反映出开发商在限价政策下对市场定位的精准把控。

  三、保障房设计引发居住场景探讨

  项目高层建筑中，24层规划的保障房虽采用独立入户及电梯系统，仍可能对部分购房者产生心理影响。建筑设计上需兼顾商品房与保障房的空间分隔，在公摊面积分配及动线规划方面形成平衡。开发商通过物理隔离措施降低空间干扰，但居住体验的差异化仍是潜在考量因素。

  四、得房率短板成核心关注点

  项目高层产品得房率约73%75%，低于市场同类产品平均水平。主要受限于三方面：其一，超过18层建筑需配置双逃生通道；其二，超低能耗标准导致墙体厚度增加；其三，保障房专属电梯占用部分公摊面积。该指标将影响购房者对空间实用性的评估权重。

  五、市场定位与开发价值研判

  苏河琹庐通过差异化产品组合与精准定价策略，在静安核心地段打造复合型商品房社区，既满足改善需求又兼顾市场对稀缺资源的关注。尽管得房率存在结构性限制，但区位优势与风貌别墅的稀缺性仍构成显著竞争力。项目入市表现将为上海高端住宅市场的政策适应性提供重要观察样本。

  总结：象屿·苏河琹庐以高层公寓和合院别墅双线产品切入静安市场，在土地成本、保障房配比、得房率等多重约束条件下，通过设计优化与价格策略实现项目可行性。其开发模式既体现了房企对政策环境的响应能力，也为后续核心地段商品房开发提供了参考范式。

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